精细运营成未来方向
银根持续收紧如同阵阵秋雨，使得内房企投资热情不断下降。在刚刚结束的观点地产博鳌论坛上，快速出货、控制规模、抓紧一切融资机会、确保资金链安全成为多数企业家、职业经理人口中的头等大事，一向激进、惯于逆势扩张的闽系商人甚至说出“到年底不买地都没问题。”就在大部分内房企徘徊之际，现金流充裕的部分龙头内房企、港资企业迅速在一二线土地市场完成“补仓”。凭借高规模、快周转的内房企未来将何去何从？
降速 整体拿地规模下滑
时间回到四月，彼时全国土地市场热度明显升温，前两月没有明显动作的房企进入快节奏拿地。中海、绿城4月份单月拿地金额达到前三个月平均拿地金额的3倍以上，新城、华润等规模房企4月也阔绰拿地。
克而瑞机构相关负责人称，相对宽松的融资环境以及该阶段拿地能够在今年上市，成为推动房企投资加码的源动力。
“春天”总是短暂的，银保监会对融资渠道持续收紧后，内房企在土地市场整体表现愈发谨慎。据诸葛找房统计，TOP50房企2019年拿地规模下滑。前五月TOP50房企权益拿地总规划建筑面积为18132.21万平方米，同比2018年同期下滑8.08%。
其中，TOP20房企2019年1-5月拿地规模下降明显，合计拿地规划建筑面积11873.54万平方米，同比下跌55.71%
手握大规模土储的头部企业更为明显。除融创、金地、正荣等7家房企的拿地规模保持正增长，其余房企均有不同程度的下跌，房企拿地整体偏谨慎；保利地产、中海地产、招商蛇口三家房企新增土储规划建筑面积下跌幅度超50%；碧桂园、万科、恒大等房企新增土储规划建筑面积同比均呈下跌趋势，规模房企在2019年并未出现大肆抢地现象，拿地态度仍相对谨慎。
进入下半年，仍未放开的融资渠道迫使部分企业暂停拿地。7月30日，一份“关于富力暂停拿地”的文件在网络流传，文中指出“各公司最重要的工作是加大销售力度，确保完成销售任务”。其中，最引人注目的便是，“2019年下半年原则上暂停拿地工作，如遇有优质土地项目等特殊情况，可单独呈报集团董事长审批。”
无独有偶，旭辉控股董事局主席林中在博鳌论坛更是坦言，“最近几个月，我们买地比较少，在地比较贵的时候我们就不买了”，“到年底不买地都没问题。”
凌厉 港资房企迅速补充
内房企在土地市场逐渐“潜水”，港资企业趁机迅速补位。
7月30日，杭州上城区望江新城，介于杭州西湖及钱塘江之间一宗优质地块出让，最终历经11轮报价，港企新世界发展以97.92亿元，一举打败众多对手，囊获今年成交总价最高的一宗土地。
在随后的公告中，新世界发展表示，考虑到该地块具有著名景观、便利位置及发展潜力，具备理想开发条件，购入地块将对公司及股东整体而言有所裨益。
这已非其今年首次出手，就在短短4天前，素来低调的新世界发展还曾以40.1亿元购入宁波中心商务区一项目51%股权。一个月花138亿元，新世纪发展这波凌厉的投资攻势刷新了市场对稳健的香港房企的认知。
与新世界发展前后脚还有港资恒隆地产。在2018年5月，恒隆地产历经336轮竞争，终以107亿元力压群雄，竞得杭州百井坊地块，溢价达118.51%。
参与竞拍的有华润内房企，更有九龙仓、新鸿基、新世界等港资房企身影。这只是近期香港房企加大内地投资的一角。自去年起，恒基、恒隆、嘉里建设等已低调拿下一二线重点城市的多个商业项目，其中大多是地标性项目。
今年5月，嘉里建设曾以68.14亿元竞得杭州下城区一宗地块。同月，同为港资的恒基兆业以30亿元总价拿下北京孙河宅地。此前，恒基兆业已淡出北京市场20年之久。
一位不愿透露姓名的业内人士称，上述地块成交价格并不低，港企投资心态可见一斑。阳光城集团执行副总裁吴建斌则告诉记者，内房企疲于负债与现金流安全，拿地意愿下降，土地市场自然为现金流更为充裕的企业打开。之前相对“竞争力”不足的港资企业，便可迅速补仓。
精耕 开发商要学会等待
土地市场策略调整仅是内房企转型的缩影。随着2018年下半年房地产市场显著降温，内房企更为注重减速提质、稳健发展，龙头房企围绕“减增速、降负债、提品质、增效益”调整战略运营方向。
房企的盈利模式逐步从产销模式向资管模式转变，从“买地造房卖房”向“资产整合优化运营”转变，从注重规模、周转率和销售收入向注重持续现金流入转变。
转型并非一蹴而就，融资持续收紧，逐渐打破内房企运营增长率、负债率和利润率间的平衡。长于高周转的内房企，需适应新的生存法则。
“要实现有质量的增长，一定要先把质量放在前面，包括产品和服务的质量；其次应注重财务质量，不能牺牲财务安全性，要实现有利润、有回款的销售，有现金的利润。我们不会为了追求增长率去牺牲负债率和利润率。”林中坦言，规模是结果而不是目的，房地产的目的是通过做好的产品和服务，在为客户创造价值的同时，把握住行业机会。
“我希望中国的房地产商，特别是住房房地产商，能够回归理性，不要再在销售额这件事上去比较；希望这个行业能够越来越理性，开发商在借贷上量力而为，从今以后就回归理性、量力而为。”恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗告诉记者，房地产商必须学一个功课，就是要等。2004年开始便看过杭州百井坊地块，为了这块地等了14年。这14年里基本上大的商业土地都看过，直到去年才获取该地块。
对此，上述业内人士称，由于土地资源供给缺乏，让香港房企非常重视到土地的精细开发与运营。尤其是对自持投资性物业的先进运营经验，可成为内地房企学习对象。
(责编：董思睿、夏晓伦)
